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岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心 农村土地流转交易指南

来源:本站 时间:2018-03-20 13:10

岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心

农村土地流转交易指南

(试 行)

(岳农发[2017]38号)

 

第一条 为规范农村土地经营权流转行为,保障交易各方合法权益,维护农村土地流转交易秩序,促进农村土地流转,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心交易管理办法(试行)》等法律、法规、规章和制度,长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心(以下简称“服务中心”)制定本指南。

第二条 在服务中心进行的农村土地流转交易活动,适用本指南,包括农村土地发包、出租及农村土地承包经营权流转交易两部分。

本指南中,农村土地流转交易不包括林权流转交易。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第三条 本指南中农村土地指农用地和未利用地,其中农用地指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、牧草地、林地、养殖水面、畜禽饲养用地、设施农业用地及其他农用地;未利用地包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地、荒坡、荒沙、荒草等。

第四条  农村土地流转交易,应遵循诚实信用和依法、自愿、有偿的原则。

第一章 农村土地发包和出租

第五条  本指南中,发包指农村集体经济组织将集体所有的土地依法发包给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人,承包方依法对承包土地享有农村土地承包经营权。

第六条   农村土地出租指农村集体经济组织或承租方将集体所有的土地依法出租或转租给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人,承租方依法对租赁土地享有占有、使用、收益的权利。

第七条   禁止发包和出租的情形

(一)权属不合法、不明晰或有争议的农村土地;

(二)未经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意发包和出租及未经乡(镇)人民政府批准的村集体所有的农村土地;

(三)承租方未经原出租方同意转租的村集体所有的农村土地;

(四)其他限制农村土地发包和出租的情形。

第八条  发包和出租的基本条件

(一)发包和出租的交易主体必须具有完全民事权利能力和民事行为能力,具有交易的真实意愿;

(二)用于发包和出租的农村土地权属明晰;

(三)发包和出租须取得村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意,对外发包的,须取得街(镇)人民政府批准;

(四)转租须取得原出租方的书面同意;

(五)受让方应当具有相应的农业经营能力;

(六)交易项目符合国家的法律法规、环境保护、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等规定。

第九条  出让方可以直接或通过经纪员向服务中心提出书面申请,并提交下列材料:

(一)有效身份证明,须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)权属证明材料;

(三)批准出让的文件,包括内部决议及相关批准文件,集体经济组织村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意发包或出租的决议书,意向受让方为本集体经济组织以外的自然人、法人或其他组织,还须提供乡(镇)人民政府出具的同意发包或出租的批准文件。转租还须提供原出租人同意的书面证明。   

(四)服务中心要求提供的其他材料。

第十条   集体经济组织发包和出租农村土地过程中,集体经济组织内部成员有权行使优先权的,应当向服务中心提交证明材料,依照服务中心交易规则参与受让。

第十一条  意向受让方应在交易项目信息发布期间直接或通过经纪员向服务中心提出书面申请,并依据《产权出让公告》要求提交以下材料:

(一)有效身份证明,意向受让方为自然人的,须提交身份证或者户口本;意向受让方为法人或其他组织的,须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证和法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)意向受让方的资信证明及农业经营能力证明;

(三)服务中心要求提交的其他材料。

第二章 农村土地承包经营权流转

第十二条  农村土地承包经营权流转交易包括:

(一)农村土地承包经营权的首次流转;

(二)在流转期限之内的农村土地承包经营权的再次流转;

其中,流转具体方式包括转让、出租、互换、转包。

转让是指承包方有稳定的非农职业或有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部农村土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

互换是指承包方之间为方便耕作或各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

第十三条  禁止流转交易的情形:

(一)农村土地承包经营权权属不合法、不明晰的;

(二)承包方转让土地承包经营权未经发包方村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意流转交易的;

(三)其他限制农村土地承包经营权流转交易的情形。

第十四条  交易基本条件:

(一)交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力,并具有出让(或受让)土地承包经营权的真实意愿;

(二)农村土地承包经营权权属明晰,权证合法有效;

(三)受让方应当具有相应的农业经营能力;

(四)流转交易项目符合国家的法律法规、环境保护、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等规定。

第十五条  出让方可直接或通过经纪员向服务中心提出书面申请,并提交下列材料:

(一)有效身份证明,出让方为自然人的,须提供身份证或户口本;出让方为法人或其他组织的,须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)权属证明材料,包括农村土地承包经营权证、农村土地承包合同、农村土地承包经营权流转合同(再流转时)等;

(三)批准出让的文件,包括内部决议及相关批准和备案文件,承包方以转让方式流转交易土地承包经营权的,提交发包方集体经济组织村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意转让的决议书;

(四)再流转交易的出让方应当提供原出让方同意再次流转的证明和原流转交易的合同(或有效证明),并且再流转交易的期限不得超过原合同的剩余期限;

(五)标的情况说明;

(六)需要评估的,须提供评估报告;

(七)服务中心要求提交的其他材料。

第十六条  农村土地承包经营权出让过程中,集体经济组织内部成员有权行使优先权的,应当向服务中心提交证明材料,依照服务中心交易规则参与受让。

第十七条  意向受让方应在交易项目信息发布期间直接或通过经纪员向服务中心提出书面申请,并依据《产权出让公告》要求提交以下材料:

(一)有效身份证明,意向受让方为自然人的,须提交身份证或者户口本;意向受让方为法人或其他组织的,须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证和法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)意向受让方资信证明及农业经营能力证明;

(三)服务中心要求提交的其他材料。

第三章

第十八条  交易程序中的进场交易、登记和审核、信息发布与反馈、交易方式和交易保证金、交易款项结算、合同签订、出具产权交易鉴证、中止和终结、争议处理等环节,执行服务中心发布的《岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心交易管理办法(试行)》和对应的交易规则。

第十九条  本指南解释权属于长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心。

第二十条  本指南自发布之日起施行。

 

 

 

岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心

林权流转交易指南

(试 行)

(岳农发[2017]39号)

 

第一条  为规范长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心(以下简称“服务中心”)林权交易行为,维护林权交易秩序,促进林权流转,保障流转主体的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国森林法》、《中共中央、国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》、《长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心交易管理办法(试行)》等法律、法规、规章和制度,制定本指南。

第二条  在服务中心进行的林权交易活动,适用本指南。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第三条  本指南所称林权是指森林、林木的所有权、使用权和林地使用权。林权交易是指在不改变林地所有权及林地用途的前提下,林权权利人(以下简称“出让方”)将其可以依法流转的森林、林木所有权或使用权和林地使用权有偿转移给自然人、法人及其他组织的行为。

第四条  林权交易应遵循诚实信用和依法、自愿、有偿的原则。

第五条  林权交易范围包括:

(一)用材林、经济林、薪炭林的林木所有权和使用权;

(二)用材林、经济林、薪炭林的林地使用权;

(三)用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权;

(四)法律、法规和规章规定的其他森林、林木的所有权和使用权以及其他林地使用权。

第六条  禁止交易的情形:

(一)防护林、特种用途林;

(二)纳入国家建设规划拟征用、占用的林地;

(三)权属不清或有争议的林地或林木;

(四)无法提供合法权属证明的森林、林木和林地;

(五)法律、法规和规章规定的其他不允许交易的林权。

第七条  交易基本条件:

    (一)交易双方须具有完全民事权利能力和民事行为能力,并具有交易的真实意愿;

(二)林权权属明晰,权证合法有效;

(三)交易项目符合国家的法律法规、环境保护、林业发展规划、土地利用总体规划等规定。

第八条  出让方可直接或通过经纪员向服务中心提出书面申请,并提交下列材料:

(一)有效身份证明,出让方为自然人的,须提供身份证或户口本;出让方为法人或其他组织的,须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)权属证明材料,包括林权证或土地承包经营权证、林地承包合同或林地流转合同(再流转时)等;

(三)批准出让的文件,包括内部决议及相关批准文件,出让方为村集体经济组织的,应提交集体经济组织村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意交易的决议和街(镇)人民政府出具的同意交易的证明;出让方为村集体经济组织以外的自然人、法人或其他组织的,应提供涉及该林权出让的内部决议及相关批准文件;

(四)以转让方式交易林地使用权的,还应提交发包方出具的同意书;

(五)再流转的出让方应当提供原出让方同意再次流转的证明和原流转合同(或有效证明),并不得超过原合同的剩余期限;

(六)出让标的情况说明;

(七)需要评估的,须提供评估报告;

(八)服务中心要求提交的其他材料。

第九条  林权出让过程中,集体经济组织内部成员有权行使优先权的,应当向服务中心提交证明材料,依照服务中心交易规则参与受让。

第十条  意向受让方应在交易项目信息发布期间直接或通过经纪员向服务中心提出书面申请,并依据《产权出让公告》的要求提交以下材料:

(一)有效身份证明,意向受让方为自然人的,须提供身份证或户口本;意向受让方为法人或其他组织的,须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)意向受让方的资信证明及经营能力证明;

(三)服务中心要求提交的其他材料。

第十一条  交易程序中的进场交易、登记和审核、信息发布与反馈、交易方式和交易保证金、交易款项结算、合同签订、出具产权交易鉴证、中止和终结、争议处理等环节,执行服务中心发布的《岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心交易管理办法(试行)》和对应的交易规则。

第十二条  本指南解释权属于长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心。

第十三条  本指南自发布之日起施行。

 

 

 

 

 

岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心

农村土地流转交易管理服务办法

(试 行)

(岳农发[2017]37号)

 

第一章 

第一条  目的

为规范农村产权交易行为,促进农业资源优化配置,维护农民切身利益,参与推进农村产权制度改革,根据相关法律法规制定本办法。

第二条  适用范围

在长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心(以下简称“服务中心”)进行的农村产权交易活动,适用本办法。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第三条  含义

本办法所称的产权交易,是指产权出让主体在履行相关民主决策程序和/或政府审批程序后,通过服务中心发布产权出让信息,经过公开征集有偿出让产权的行为。

第四条  基本原则

在服务中心从事产权交易,应当遵循诚实信用和公开、公平、公正的原则。

第五条  服务功能

服务中心通过提供交易场所、信息发布、组织交易等配套服务,实现农村产权交易信息集聚与发布、价格评估、资源对接、规范交易及各乡镇相关政策引导等功能。

第六条  交易范围

农用地及未利用地、林权、涉农知识产权、农业生产资料等依法可交易的涉农财产权益。

第七条  进场交易

产权交易的出让方和意向受让方可分别委托服务中心合作的经纪代理进行交易,选择服务中心合作经纪代理的,交易双方应通过服务中心网站公布的合作代理名单,自主选择,建立委托代理关系。

第八条 联合出让或联合受让

采取联合出让或联合受让方式的,联合出让或联合受让各方应签订联合出让或联合受让协议,明确各方的权利义务,联合出让或联合受让应推举一方代表联合体各方办理出让或受让相关事宜。凡优先权人未放弃行使优先权的产权交易项目,两个及以上的优先权人都主张行权的,也可组成联合体,以单一意向受让方身份提出产权受让申请,该意向受让方享有优先权;优先权人可与非优先权人组成联合体,以单一意向受让方身份提出产权受让申请,该意向受让方不享有优先权。

第二章 受理出让申请

第九条  出让申请

出让方提出出让申请,应具备出让行为的主体资格,保证拟出让的标的依法可出让,并履行民主决策和/或政府审批程序,向服务中心提出出让申请。

第十条  提交材料

拟出让产权的一方,应当向服务中心提出书面申请,并提供下列材料:

(一)出让方的有效资格证明;

(二)出让标的权属的有效证明;

(三)有权批准机构准予产权出让的证明;

(四)标的的基本情况;

(五)法律、法规、规章和规定需要提交的其他材料。

出让方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责,并承担相应的法律责任。

出让方委托服务中心合作经纪机构代理交易的,受托服务中心合作经纪机构应当对委托方所提供材料的真实性、完整性、合法性、有效性进行核实。

需要在信息公告前进行产权出让信息内容备案的项目,由出让方履行相应的备案手续。

第十一条  出让申请的登记、审核

服务中心应当对产权交易项目进行登记,并对出让方提交的材料进行齐全性、合规性审核。

第十二条 《产权出让公告》的内容

出让方应当在《产权出让公告》中披露标的的基本情况、交易条件、受让方资格条件、对产权交易有重大影响的相关信息、竞价方式的选择、交易保证金的设置与处置等内容。

第十三条  受让方资格条件

出让方根据标的实际,合理设置受让方资格条件。受让方资格条件可包括主体资格、管理能力、资产规模等,但不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。

服务中心认为必要时,可要求出让方对受让方资格条件的判断标准提供书面解释或具体说明,并在《产权出让公告》中一同公布。

第十四条  选择交易方式

产权交易可采取协议出让、网络竞价、拍卖、招投标和国家法律、法规规定的其他方式。

出让方应当在《产权出让公告》中明确,在项目信息发布期满后,征集到一个符合条件的意向受让方的,采取协议出让的方式;征集到两个及以上符合条件的意向受让方时,采取何种公开竞价方式。

选择招投标方式的,应当同时披露评标方法和标准。

第十五条  交易保证金的设置

出让方应当在《产权出让公告》中明确交纳交易保证金的要求、交纳金额及处置方法等相关事项。

如出让方在《产权出让公告》中已明确要求交纳交易保证金,应公示如意向受让方在交易过程中发生违规或违约行为时,以意向受让方交纳的交易保证金承担相应的法律责任;同时公示如出让方在交易过程中发生违规或违约行为时,以设定的交易保证金金额承担相应的法律责任。

第三章 发布出让信息

第十六条  信息发布

服务中心对交易信息进行分类整理及审核,并在规定的期限内,通过信息化交易平台发布,还同时可通过媒体、推介会等形式对外公布。

第十七条  信息公告的发布期限

出让方应当明确信息公告的发布期限。信息公告的发布期限应当不少于十个工作日,并以信息公告发布之日为起始日。

信息公告的发布期限按工作日计算,遇法定节假日以政府部门公告的实际工作日为准。

第十八条  产权出让信息的变更

出让方在产权出让信息公告期间不得擅自变更《产权出让公告》中的内容。如因特殊原因需变更信息公告内容的,应当履行相关审批备案程序,经服务中心审核通过后,在原信息发布渠道进行公告,并重新计算公告期。

第十九条  延长信息公告的发布期限

在规定的发布期限内未征集到符合条件的意向受让方,且不变更信息公告内容的,出让方可按照《产权出让公告》中的约定,延长信息公告的发布期限,每次延长期限应当不少于五个工作日。未在《产权出让公告》中明确延长信息公告发布期限的,信息公告发布期限到期自行终结。

第二十条  标的公告价格

标的的公告价格应由出让方提出,如相关政府管理部门有要求的,标的的公告价格不得低于经备案或核准的标的底价。

第二十一条  中止信息公告发布

信息公告发布期间出现影响交易活动正常进行的情形,或相关主体提出中止信息公告发布的书面申请和有关材料并经服务中心审核通过后,服务中心可作出中止信息公告发布的决定。

第二十二条  中止事项的调查核实

信息公告的中止期限由服务中心根据实际设定,一般不超过三十天。服务中心应当中止期间对相关的申请事由或争议事项进行调查核实,也可转请相关部门进行调查核实,及时作出恢复或者终结信息公告发布的决定。

第二十三条  终结信息公告发布

信息公告发布期间出现致使交易活动无法按照规定程序正常进行的情形,并经调查核实确认无法消除时,服务中心可以作出终结信息公告发布的决定。

第四章 登记受让意向

第二十四条  提交材料

在信息公告期限内,意向受让方应向服务中心提出产权受让申请,并依据《产权出让公告》提交下列材料:

(一)意向受让方的有效资格证明;

(二)意向受让方的资信证明;

(三)法律、法规、规章、规定及《产权出让公告》需要提交的其他材料。

意向受让方委托服务中心合作经纪机构代理交易的,受托服务中心合作经纪机构应当对委托方所提供材料的真实性、完整性、合法性、有效性进行核实。

出让方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责,并承担相应的法律责任。

第二十五条  查阅标的信息

在信息公告期限内,意向受让方可到服务中心查阅标的相关信息和材料。

第二十六条  材料核实和审核

服务中心应当对意向受让方提交的申请及材料进行审核,并在信息公告期满且所有意向受让方资格均已确认完毕后的三个工作日内,将意向受让方的登记情况告知出让方。

第二十七条  交纳交易保证金

通过资格确认的意向受让方按照《产权出让公告》的要求在规定时限内向服务中心交纳交易保证金(以到账日为准)。逾期未交纳交易保证金的,视为放弃受让资格。

第五章 组织交易签约

第二十八条  组织交易

公告期满后,只产生一个符合条件的意向受让方时,交易双方应当在服务中心的组织下进行协议出让,成交价格不得低于《产权出让公告》中的标的公告价格;产生两个及以上符合条件的意向受让方,由服务中心按照《产权出让公告》约定的竞价方式组织实施竞价。

优先权人不放弃优先权的,按照有关法律规定执行。

第二十九条  竞价方式

竞价方式包括拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式。

第三十条  签订产权交易合同

在确定受让方后次日起十五个工作日内,由服务中心组织交易双方签订产权交易合同。

第三十一条  产权交易合同内容

产权交易合同内容包括但不限于:

(一)出让方和受让方的名称、住所;

(二)标的基本情况;

(三)产权出让方式;

(四)出让价格、合同价款支付方式和付款期限;

(五)产权交割事项;

(六)违约责任;

(七)合同争议解决方式;

(八)出让方和受让方约定的其他事项。

第三十二条  产权交易合同的审核

服务中心应当依据法律法规相关规定,按照《产权出让公告》内容及竞价交易结果等,对产权交易合同进行联席评审和网签双重审核。

第三十三条  产权交易合同的审批

产权交易合同需经政府相关部门批准生效的,交易双方应当将产权交易合同及相关材料报政府相关部门批准。

第六章 交易款项结算

第三十四条 交易款项

产权交易款项包括交易保证金、产权交易合同价款(以下简称“合同价款”),一般以人民币为结算货币,由服务中心分别开设独立账户进行各产权交易款项的结算。

第三十五条  合同价款

受让方应按照产权交易合同的约定,将合同价款支付到服务中心合同价款结算专用账户。受让方交纳的交易保证金可以按照约定转为合同价款。

第三十六条  出具收款单据/凭证

受让方向服务中心交纳产权交易款项后,服务中心应当出具收款单据。出让方收到合同价款,应当向服务中心出具收款单据。

第三十七条  收费

服务中心制定产权交易收费管理办法,应当予以公布。

服务中心按照收费管理办法收取产权交易服务费。产权交易双方应根据收费标准按时交纳产权交易服务费。

第七章 出具交易鉴证

第三十八条  出具交易鉴证

产权交易合同审核通过后,受让方依据合同约定将合同价款交付至服务中心,且服务中心收到产权交易服务费后,应当在五个工作日内出具产权交易鉴证。

第三十九条  产权交易鉴证的内容

产权交易鉴证应当载明如下事项:项目编号、签约日期、出让方全称、受让方全称、受托服务中心合作经纪机构全称、标的全称、交易方式、成交金额、合同价款支付方式、备注等内容。

产权交易鉴证使用统一格式打印,手写、涂改无效。

第八章 产权交易的中止和终结

第四十条  交易中止

出现下列情形之一的,经出让方、受让方或第三方向服务中心提出申请并经服务中心审核通过后,可中止交易:

(一)对出让的产权有争议且尚未解决的;

(二)因不可抗力致使产权交易活动不能按约定的期限和程序进行的;

(三)行政主管部门提出中止交易的;

(四)其他情况导致交易中止的。

提出上述交易中止申请,应同时提交合法有效的证明材料。

第四十一条  交易终结

出现下列情形之一的,服务中心可终结交易:

(一)中止期限届满后,仍未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的;

(二)行政主管部门提出终结交易的;

(三)其他情况导致交易终结的。

第四十二条  中止、终结的公告

产权交易中出现中止、终结情形的,服务中心应通过其网站予以公告。

第九章 争议处理和法律责任

第四十三条  争议处理

产权交易双方在交易过程中发生争议,可依法提起诉讼或者申请仲裁。

第四十四条  法律责任

交易双方及会员有违规违约行为,造成服务中心及相关方损失的,依法承担法律责任。

第十章  

第四十五条  解释权

本办法解释权属于长沙市岳麓区农村土地流转规范化管理服务中心。

第四十六条  施行日期

本办法自发布之日起施行。