岳麓区农村土地经营权流转规范化管理服务体系建设实施方案

为深入贯彻落实《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）、《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的实施意见》（湘办发[2015]58号）、《湖南省农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》（湘农发〔2016〕237号）和《岳麓区关于进一步规范农村土地承包经营权流转管理的实施意见（试行）》（岳政办发〔2014〕6号）等文件精神，积极用好用活确权登记成果数据，创新推动农村土地所有权、承包权、经营权分置改革，加快构建完善农村产权流转交易市场，健全农村土地经营权流转规范化管理服务体系，助推乡村振兴战略实施，结合我区实际，制定本方案。

　　一、目标要求

　　中央和省委、省政府明确要求，全面深化农村改革，激活农村要素市场，实施乡村振兴战略。结合农村土地制度改革实际，加快建设农村土地承包经营权确权登记信息应用平台，并在此基础上，建立农村集体产权流转交易统一入场运行机制，即在现有农村产权交易、农村土地经营权流转等管理服务设施和机构的基础上，全面建立完善农村土地经营权流转规范化管理服务体系，全面加快完善建设农村产权流转交易市场，重点建立完善区、街道（镇）、村（社区）三级农村土地经营权流转规范化管理服务体系建设机制，坚持统一交易平台，统一交易规范，统一交易制度，统一交易机制。在农村土地经营权流转评估、规范合同文本签订、流转合同网签、流转合同鉴证、流转合同审查备案等方面，加大规范化建设力度。同时，加快农村土地经营权流转市场运行平台的线上服务与线下服务协调机制建设，通过网络化管理服务，实现区、街道（镇）、村（社区）三级农村土地流转等交易信息，与国家、省、市三级农村承包地确权登记颁证成果数据库互联互通，加快建设农业大数据。

　　二、体系机制

　　1、体系架构。农村土地经营权流转规范化管理服务体系，原则上每个街道（镇）、村（社区）必须且只建立一套综合服务体系，即农村产权交易中心（农村土地经营权流转管理服务中心）；合理设置运行服务主体，可设置为事业单位，使用事业编制人员；可采取政府购买服务形式委托第三方服务机构；规范运行服务形式，原则上要求农村产权等所有资产入场流转交易；特殊情况或特殊资产资源，经申报审批后，可暂不入场流转交易。

　　2、职责分工。按照区政府文件规定，区农业农村局负责全区农村土地经营权流转规范化管理服务体系建设工作的日常事务，统筹指导推进；区政府办公室负责综合协调和督查管理；区发改局负责土地投资项目的审批、核准或备案；区水利局负责流转土地水利设施建设及水系保护、恢复的指导与监管；区自然资源分局负责农村流转土地用途管理、流转土地投资项目的规划审查、审批与备案；区生态环境分局负责流转土地投资项目的环境影响评价审批与监管；区市场监督管理分局负责流转土地受让方经营资格、注册资金等审核。

　　区农村土地流转规范化管理服务中心：由区农业农村局筹建和管理，由2-4名人员组成。主要负责农村土地流转政策的贯彻落实和宣传培训、农村土地流转交易信息资料的收集汇总评估、农村土地流转合同网签、鉴证、备案等业务的指导落实、农村土地流转第三方服务主体的业务指导和网络网签系统的使用维护、组织基层信息员培训交流等。

　　街道（镇）农村土地流转规范化管理服务站：由街道（镇）党委、政府负责筹建和管理，由2-3名专兼职人员组成。主要负责农村土地流转信息、已完成交易信息的收集汇总分析，审核并上报村（居）、组信息员上传的流转交易信息及资料，宣传农村土地流转等政策，培训基层信息员，指导基层或第三方服务主体签订农村土地经营权流转合同等，抽查监督农村土地受让方土地经营情况等。

　　村（社区）农村土地流转规范化管理服务站：由村（社区）或村（社区）、组集体经济合作社等集体经济组织负责筹建和管理。通过推选等形式，确定3-5名信息员；信息员可由村组干部、党员兼任，也可设置专职人员。信息员通过培训后，主要承担现场采集或收集、核实确认农户土地流转信息，如地块信息及图片、租金金额、种植现状、流转意向等，并通过APP上传土地流转数据库，提交给街道（镇）土地流转工作负责人审核，并补充相关信息资料，协助街道（镇）做出审核确认。待区、街道（镇）审核同意后，做好村（社区）组集体、承包农户与土地受让方之间的土地流转合同签订、鉴证等工作；协助土地流转服务第三方等主体，通过APP网络系统完成合同签订等工作。负责土地流转交易信息汇总统计，加强土地流转政策宣传、业务培训，监督、纠正土地流转不规范行为等。

　　3、运行机制。利用信息化服务系统，对接国家、省、市农村承包地确权登记信息应用平台，实行区、街道（镇）、村（社区）“三级联动”，建立服务体系覆盖机制，将农村产权交易服务触角延伸到街道（镇）、村（社区）、组和农户，即统筹搭建农村产权交易（土地流转）综合性服务线上、线下运营市场（网签系统）；村（社区）级服务主体将土地现状、流转意向等信息，通过APP上传平台系统；街道（镇）审核后，提交区级进行风险评估；如符合产业规划等，即通过系统将土地流转项目返回街道（镇）和村（社区），办理流转交易手续。二次土地流转的，按照规定程序，及时办理变更流转手续和登记。建立综合服务延伸对接机制，引入金融机构、担保公司，为农户、企业提供金融服务；同时引入财会、培训、法律等服务组织，为农村产权交易主体提供专业化服务，拓展支农服务平台综合效应。

　　三、规范流程

　　1、看地。通过土地流转等信息平台，土地流出方与受让方对接需求后，由相关方组织双方进行现场看地，就流转标的物进行信息沟通和深入核实。

　　2、协商。流出方与受让方就流转方式、流转期限、具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。支持以村（社区）为单位，成立农村土地专业合作社等，受承包户委托，作为流出方代表承包户统一与受让方进行协商。集体经济组织未发包的土地的流转及收益分配，应经村（社区）或村民小组会议三分之二以上成员同意并经全体涉地村（居）民同意。

　　3、申请。受让方经村组核实土地流转信息后，办理流转申请报告等资料，上传提交街道（镇）、区农业农村局，提出流转交易申请。

　　4、受理、评估。受让方流转申请提交后，街道（镇）、村（社区）等评估主体自受理之日起20个工作日内完成评估。流转面积50亩以下（含50亩）的，由街道（镇）负责评估;流转面积50亩以上的，由街道（镇）评估通过后，报请区农村土地流转管理工作领导小组联席评估。评估内容主要为受让方的经营资格（法人需提供工商、税务登记，自然人需提供身份证明）、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力、履约能力等，实施项目是否符合国家法律政策，是否符合区域产业布局与产业定位、是否存在环境影响和经营风险、是否符合土地流转规定等。评估资料清单为受让方资格证明、信誉度、资金实力、经营管理能力证明材料、承诺书及项目可行性研究报告（项目规划书）、环境影响评价报告等。街道（镇）对本辖区内的土地流转项目评估后，填写《岳麓区农村土地流转风险分析评估表》（附后），并备齐相关资料报领导小组办公室（设区农业农村局）。领导小组办公室核对所有资料并确认齐备后，报领导小组召开会议联席评估，原则上3个工作日内作出评估结果。领导小组联席评估通过后，街道（镇）土地流转管理部门根据评估意见指导流转双方办理相关手续。

　　5、公示。评估通过后，应将流转事项（含流转面积、四至范围、用途、价格、期限、受让方等内容），在所在村（社区）、组集体进行公示，公示期为5个工作日。在公示期内，相关利害关系人如对流转事项提出异议，街道（镇）土地流转管理部门应调查核实并做出结论。对合法主张的，及时协调利益相关方，达成一致意见；对侵权主张的，依法依规办理。调查处理结果，及时通报流转双方及相关利害关系人。

　　6、签约。经公示无异议后，流转双方签订农村土地经营权流转合同，合同一式五份，流转双方各执一份，发包方、街道（镇）、区农村产权交易中心（土地流转管理服务部门）各执一份。流转合同使用全省统一格式；流转价格提倡以实物折价。

　　7、鉴证。农村土地流转合同签订之后，流转双方向街道（镇）申请鉴证。如有违法违规约定，及时纠正。

　　8、归档。街道（镇）将流转合同、流转委托书、流转风险分析评估表及流转土地投资项目可行性研究报告、项目规划书等书面材料整理归档，做到一项目一档册。流转面积50亩以上的，由街道（镇）将土地流转合同及时备案区农业农村局农村产权交易中心。

　　四、交易规范

　　1、农村土地经营权流转交易应具备以下条件：权属清晰；交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织；流转双方有流转交易意愿；流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人；流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。

　　2、流转交易品种包括：家庭承包方式取得的土地经营权；其他承包方式取得的土地经营权；集体经济组织未发包的土地经营权；其他依法可流转交易的土地经营权。

　　3、农村土地经营权流转交易可采取协议转让、竞价、拍卖、招投标和国家法律、法规规定的其他方式。流转双方在提交流出、受让资料时应明确并承诺：在项目信息发布期满后，征集到1个符合条件的意向受让方的，采取协议转让的方式办理流转交易手续；征集到2个及2个以上符合条件的意向受让方时，则选择招投标方式确定受让方，应披露评标方法和标准。

　　4、农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人，均应按照属地管理原则，在农村土地经营权流转交易市场内，依法依规进行流转交易。集体经济组织未发包的土地经营权流转交易，必须进入交易市场交易，且交易底价由农民集体民主协商决定。

　　5、农村土地经营权流转交易市场实行属地管理，接受上级农业农村部门业务指导。

　　6、流出方申请流转交易，应分类提交申请材料。一是属家庭承包方式取得土地经营权的，应提交：承包农户户主或户主书面委托代表（个人或中介服务组织）的身份证明资料、《农村土地承包经营权证》等权属证明材料、土地现状及预期介绍材料（包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容要求）、要求提供的其他材料。二是属其他承包方式取得土地经营权的，应提交：个人或组织的身份证明、权属证明材料、土地现状及预期介绍书（包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）、要求提供的其他材料。三是属农村集体经济组织未发包的土地经营权的，应提交：农村集体经济组织主体资格证明材料、具体承办人身份证明、集体土地所有权权属证明材料、农村集体经济组织村民大会三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意发包或流转土地的书面证明材料、土地现状及预期介绍书（包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格及作价依据、流转方式、流转用途等内容）、要求提供的其他材料。四是属其他依法可流转交易的土地经营权的，应提交的资料、材料等，参照以上情形，按照有关要求，如数提供。

　　7、流入方申请流转交易，应提交以下材料：身份证明等主体资格证明材料、流入申请报告（包括流入土地的用途、面积、期限等内容）等；流入土地面积超过规定标准的，需提供农业经营能力等证明、项目可行性研究报告、要求提供的其他材料等。

　　8、交易双方或委托代理方对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责。

　　9、流转双方与农村土地经营权流转交易市场签署流转交易服务协议，明确流转交易市场主体应提供的服务内容、双方的权利及义务等。

　　10、农村土地经营权流转交易市场接收初审材料后进行齐全性、合规性审查；审查未通过，返回补充资料；审查通过后，对交易项目进行登记，制作挂牌信息，并通过信息化交易平台、网站、推介会等形式对外公布。

　　11、农村土地经营权流转交易市场公开发布的供求信息，内容主要包括：流转土地的基本情况（包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、农户数量、流转期限、流转用途等内容）、流转双方的基本情况、相关条件及需公布的其他事项。

　　12、农村土地经营权流转信息的发布公示期限不少于10个工作日。同一宗土地经营权再次流转交易须设定时间间隔期限，不少于10个工作日。在公示期限内，流出方不得擅自变更信息公告内容；如因特殊原需变更的，应履行程序手续；经报备后，重新发布变新信息，并重新计算公示期限。公示期满后，组织相关方进行交易。

　　13、流转双方可委托具有资质的评估机构评估土地经营权流转交易价格并出具评估报告。

　　14、交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同，内容包括：流转双方基本信息，包含姓名（名称）、住所等，流转土地的四至、坐落、面积、质量等级，流转期限和起止日期，流转土地用途、经营方向，流转价款及支付方式，合同到期后地上附着物及相关设施的处理，双方权利和义务，双方违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件，双方认为需要约定的其他事项。

　　15、流转交易合同到期后，受让方在同等条件下可优先续约。

　　16、流转交易双方签订合同后，可获得农村土地经营权流转交易市场或委托第三方提供的流转交易鉴证。交易鉴证应载明如下事项：流转土地的基本情况（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、农户数量、流转期限、流转用途等内容），项目编号，签约日期，流出方及委托人全称，流入方及委托人全称，合同期限和起止日期，成交金额，支付方式；其他事项。

　　17、交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，经流出方、受让方或者第三方提出申请，农村土地经营权流转交易市场确认后，可中止交易：农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的；因不可抗力等原因致使交易活动不能按约定期限、程序进行的；其他情况导致交易中止的。

　　18、交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，农村土地经营权流转交易市场可终止交易：中止交易后，人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的；其他需要终止交易的情形。

　　19、交易中出现中止、终止情形的，农村土地经营权流转交易市场应当予以公告。

　　20、 经区农业农村局授权，农村土地经营权流转交易市场可开展农村土地承包经营权、农村土地经营权抵押登记。土地经营权抵押人提出抵押登记申请的，应提供以下材料：抵押申请；抵押登记申请人身份证明；法人和其他组织还需提供工商营业执照副本或其他证明材料；相关方同意用于抵押和合法再流转的证明；权属证明材料或流转交易鉴证；要求提供的其他材料。

　　21、农村土地经营权流转交易市场应建立健全档案管理制度，将交易过程中形成的文字、图片等相关资料，按照档案管理规定，进行规范整理和妥善保存。相关权利人可获得档案信息查询服务；在提供档案查询服务时,不得损害国家、社会及他人合法利益。

　　22、交易必须公开、公正、规范运行，自觉接受社会公众监督和依法接受有关部门管理。依法依规公开内容如市场运行、服务规范、中介行为、收费标准等相关制度规定；收取的服务费、交易保证金等，应向交纳方开具收费凭证。服务费由交易双方承担，不得超过服务费总额上限；如要求提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务，交易市场可按经相关部门报备后的收费标准收取服务费。对流出方为集体经济组织和农民的，可减免服务费。

　　23、农村土地经营权流转交易发生纠纷，相关权利人可依法调解、仲裁或提起诉讼。

　　五、实施阶段

　　第一阶段：2019年7月底，完成区级农村产权（土地经营权）流转交易政策文件宣传、落实工作；完成区级农村土地经营权流转交易服务提质升级；完善区级农村产权流转交易服务中心的相关管理制度；完成区级相关工作人员培训。

　　第二阶段：2019年8月底，学士街道先行先试，完成街道（镇）农村土地流转规范化管理服务站所建设；8月中旬启动学士街道相关村（社区）农村土地流转规范化服务中心建设工作，开展示范引领创建，逐步铺开学士街道的村（社区）土地流转服务体系建设工作；9月底前启动全区街道（镇）农村土地流转规范化服务体系建设工作；10月底前基本完成各街道（镇）服务体系建设、运行及业务培训工作。

　　第三阶段：2019年10月底，在学士街道召开全区农村土地流转规范化服务体系建设工作现场会，统一规范建设标准，明确体系建设要求，细化体系建设任务，全面铺开村级农村土地流转服务体系建设，系统推进区、街道（镇）、村（社区）三级农村土地流转规范化管理服务体系建设工作。12月底前，完成与长沙市（岳麓区）农村承包地确权登记信息应用平台数据运行库、查询库互联互通，全面完成农村土地流转规范化管理服务APP线上运行组建任务。

　　第四阶段：2020年6月底前，在全区完成整改提升活动后，以区农业农村局牵头，联合相关部门及其专家，对全区各级农村土地流转规范化管理服务体系建设情况进行验收。

　　六、保障措施

　　1、加强组织领导。各地要高度重视，准确把握农村承包地确权登记颁证的改革目标、政策要求和重大意义，深刻理解并贯彻落实农村土地流转规范化管理服务体系建设的目标要求、体系机制、交易规范、实施阶段和保障措施，确保建设任务如期完成并正常运行。各级要成立农村产权流转交易（农村土地流转）管理服务工作领导小组及办公室，党政一把手牵头抓，分管领导具体抓，形成工作机制。

　　2、明确政策要求。各地积极推进农村土地经营权流转交易市场运行规范，维护流转双方当事人合法权益。积极履行职责，认真贯彻落实土地流转等农村产权交易的宣传培训、业务指导、政策咨询、价格评估、信息发布、合同签订、利益协调、矛盾调处等工作，引导农村土地等农村产权向专业大户、家庭农场、现代农庄、农民专业合作社、农业龙头企业适度集中，发展适度规模经营，促进现代农业发展。

　　3、建立长效机制。各级把农村产权交易（农村土地流转）中心列入政务中心业务范围并实行统一办公。对近年来农村土地流转等农村产权交易情况进行全面清理；对原合同中存在的问题，要依法依规予以纠正理顺完善；全面建立农村土地等农村产权交易台账管理制度，细化各级制度内容，规范台账登记文本，规范评估机制，明确各级评估权限和职责。加强工作保障，落实工作经费，确保工作运行规范化、制度化。

　　4、加强督查考核。建立农村土地经营权流转规范化管理服务体系建设及服务工作考核体系，考核结果纳入区政府对街道（镇）、街道（镇）对村（社区）农业农村工作目标责任考核范畴。区农村产权交易（土地流转）管理领导小组办公室会同相关部门对各级农村土地流转等农村产权交易情况进行不定期督查督办；对违规违纪违法的，依法严肃处理。

                                                                    岳麓区农业农村局

                                                                      2019年7月30日